Niet alles wat “vrije sector” heet, ís vrije sector

“Vrije sector” klinkt als een beschrijving van de woning. Het is een uitkomst van een rekensom. Sinds de Wet betaalbare huur bepaalt het aantal punten uit het woningwaarderingsstelsel in welk segment een woning valt en dat stelsel kijkt naar oppervlakte, energielabel, voorzieningen, buitenruimte en WOZ-waarde. Wat de verhuurder erboven zet, doet niet mee.

Drie segmenten, twee plafonds

Per 1 januari 2026, na een indexatie van 3,65%:

Alleen in dat laatste vak mag een verhuurder vragen wat de markt betaalt. Zit een woning op 170 punten en staat er € 1.400 boven de advertentie, dan is dat geen scherpe prijs maar een te hoge, ongeacht hoe de advertentie het segment noemt.

Waarom dit vaker misgaat dan je zou denken

Het puntenaantal is niet zichtbaar in een advertentie. Een verhuurder die het net niet haalt, heeft een direct financieel belang bij de aanname dat niemand het nakijkt. En meestal kijkt niemand het na, want de meeste huurders zijn blij dát ze iets hebben.

Dat is precies waarom de wetgever er een termijn aan hangt in plaats van een verbod vooraf: je mag het achteraf laten toetsen en dan gaat de huur met terugwerkende kracht omlaag. Zie Zes maanden om je huur terug te vragen.

Wat je nu kunt doen

Reken het puntenaantal na met de huurprijscheck: die geeft een indicatie op basis van oppervlakte, energielabel en voorzieningen en zegt in welk segment de woning waarschijnlijk valt. Voor de officiële berekening is er de huurprijscheck van de Huurcommissie en die is gratis.